פסק-דין בתיק ת"א 3044-07

תובענה כספית שיסודה בעסקת מכר מקרקעין. התובעת, רוכשת הזכויות בנכס, תובעת פיצוי בגין נזקים נטענים אותם היא מייחסת להפרת חוזה המכר על-ידי מוכר הנכס מן הצד האחד ולרשלנות של עורך-הדין שייצג אותה בעסקה מן הצד האחר.

א.     ההליך והצדדים לו

1.        בשנת 1995 רכש נתבע 1 זכויות בנכס הידוע כחלקה 72 בגוש 10574 (להלן החלקה). לזכותו של נתבע 1 נרשמה בעלות על 1334/89771 חלקים בחלקה וכן חכירה לדורות ביחס ל-4458/300000 חלקים בה. זכויותיו הללו של נתבע 1 בחלקה הקנו לו זכות להירשם בבוא היום כבעליו של מגרש בתחומי החלקה בשטח כולל של 805 מ"ר שסומן במספר 22.

2.        ביום 28.2.2000 נערך הסכם על-פיו מכר נתבע 1 (להלן הנתבע או המוכר) את מחצית זכויותיו בחלקה לתובעת (להלן החוזה). אין חולק על כך שלצרכי חוזה זה חולק מגרשו של הנתבע בחלקה לשניים; בחוזה התחייב הלה למכור לתובעת את החלק הדרומי של המגרש תוך שהוא מותיר בידו את חלקו הצפוני (להלן המגרש הדרומי ו המגרש הצפוני בהתאמה).

3.        בכל הקשור לכריתת החוזה יוצגו שני הצדדים לו, הנתבע מזה והתובעת מזה, על-ידי עורך-דין אליהו כהן (להלן עו"ד כהן). עו"ד כהן הלך לעולמו ביום 2.11.2005, טרם הגשת התובענה. נתבע 3 הוא עזבונו (להלן העיזבון).

4.        התובענה הוגשה ביום 6.6.2007 על סך 403,491 ש"ח. עיקרה בטענה שעו"ד כהן התרשל בעריכת החוזה ולא הגן כדבעי על זכויות התובעת כרוכשת המגרש הדרומי בכך שלא הביא לידיעתה את דבר קיומם של חובות שחלו על המוכר בעת ביצוע העסקה ואף לא קבע בחוזה מנגנון להבטחת סילוק חובות אלה על-ידי המוכר. במקביל יחסה התובעת לנתבע הפרה של החוזה שביטויה בקיומם ובאי-פרעונם של החובות הללו.

5.        בעת שנחתם החוזה ניהל עו"ד כהן משרד לעריכת-דין ביחד עם נתבע 4 (להלן גם עו"ד פישר). נטען שעל השותפות שהתקיימה בין עו"ד כהן לעו"ד פישר, היא נתבעת 2 שעל טיבה ומהותה נחלקו הצדדים, מוטלת חובה להיטיב את נזקי התובעת בשל רשלנותו של עו"ד כהן בייצוגה. אותה טענה נטענה גם כלפי נתבע 4.

6.        נזקי התובעת שעליהם נסב ההליך התבטאו בקליפת-אגוז בחסרון-כיס ואובדן רווח שנגרמו לה ולבעלה בשל כך שנמנע מהם להעביר את הזכויות בנכס על-שם התובעת, לקבל היתר בניה ולבנות בית בחלקה למגוריהם במועד בו ביקשו לעשות כן. כפועל יוצא, כך נטען, נאלצו להתגורר בשכירות ולשלם דמי-שכירות בסך מצטבר של 354,491 ש"ח. לחלופין ביקשה התובעת לזכותה לפי אובדן תשואה שנתית שהיה מניב לה הנכס בסך כולל של 187,598 ש"ח. עוד נתבע פיצוי חוזי מוסכם בגין הפרת החוזה בסך 59,635 ש"ח. סכומים אלה נותרו בעינם גם בכתב-התביעה המתוקן שהוגש ביום 15.3.2011.

7.        המחלוקת בין הצדדים ניטשה על מלוא רוחב היריעה של טענות כתב-התביעה. מן הצד האחד נשמעו עדויות התובעת, בעלה רון חן (להלן רון) ואביה אבישי ישראל (להלן אבישי). לתמיכת הנזק שבגינו נתבע פיצוי הציגה התובעת חוות-דעת שערך השמאי ארז אבירן (להלן חוו"ד אבירן). מן הצד האחר העידו בנו של המוכר שאול חזקיאל (להלן שאול) ועו"ד פישר. עדותו של הנתבע לא נשמעה; נטען שמחמת גילו ומצבו הרפואי אין ביכולתו להתייצב למתן עדות. תצהירו שהוגש מלכתחילה אינו נכלל בחומר הראיות [ע' 45 לפרוטוקול]. הפניות להלן הן לפרוטוקול הדיון זולת אם צוין אחרת.

ב.      המסגרת החוזית

1.        בלב ההליך ניצבות טענות שעניינן במובהק בחוזה שנערך בין התובעת לבין הנתבע לשם רכישת המגרש הדרומי, כמו גם בכריתתו ובביצועו של חוזה זה. עם זאת, על-מנת לברר את טענות הצדדים יש להיזקק למכלול היחסים החוזיים שנסבו על רכישת הנכס. בהקשר זה נחתמו ארבעה מסמכים שונים שהחוזה דנן הוא הראשון ביניהם, ואלה הם:

(א)   בחוזה מיום 28.2.2000 התחייב הנתבע למכור לתובעת את זכויותיו במגרש הדרומי כנגד סך בשקלים שווה ערך ל-70,000 דולר (להלן התמורה). בין השאר הצהיר המוכר שזכויותיו במגרש משוחררות משיעבוד, עיקול, חוב או זכות צד שלישי והתחייב לשמר מצב זה בעינו עד להעברת הזכויות על-שם התובעת. מהתחייבות כללית זו הוחרגה יתרת חוב שחלה על המוכר בגין הוצאות פיתוח והיטל השבחה, ולגביה נקבעו בחוזה הוראות מיוחדות (להלן היטלי השבחה ופיתוח). בחתימת החוזה שולמו 1,500 דולר כמקדמה. את יתרת התמורה התחייבה התובעת לסלק בשני תשלומים, האחד בסך 33,500 דולר שישולם עד יום 15.3.2000 והשני בסך 35,000 דולר שמועדו עד יום 20.3.2000.

(ב)   ביום 8.3.2000, ימים אחדים לאחר חתימת החוזה, נערך בין התובעת לנתבע מסמך נוסף: " נספח לחוזה מיום 28.2.2000 שנעשה ונחתם ביום 8.3.2000" (להלן הנספח). בנספח הקצר המחזיק ארבעה סעיפים נקבעו הוראות משלימות לחוזה שעניינן בהסרת שיעבוד, עיקול, חוב או זכות צד שלישי מעל זכויות המוכר במגרש הדרומי (להלן יחדיו השיעבודים). עוד נקבע שם מנגנון שנתן בידי התובעת ברירה, היה והמוכר לא יעמוד בהתחייבותו בכל הנוגע להסרת השיעבודים: תרצה, תבטל את החוזה ותהא זכאית לפיצוי מוסכם בסך 30,000 דולר; תבחר בביצוע החוזה, תשלם את יתרת התמורה על-ידי הפקדתה " בידי עוה"ד כהן את פישר" באופן שיבטיח את הסרת השיעבודים בטרם תועבר התמורה למוכר.     

(ג)    ביום 5.10.2001 נערך בין רון (בעלה של התובעת) לבין שאול (בנו של המוכר) זכרון-דברים שנועד לסלול את הדרך למכירת זכויותיו של הנתבע במגרש הצפוני לתובעת ובעלה (להלן זכרון-הדברים). בזכרון-הדברים נקבע שהמגרש הצפוני ימכר כנגד סך של 67,500 דולר. לאחר ביצוע מכר זה לא היו נותרות לנתבע זכויות כלשהן בחלקה.  

(ד)   בסופו של דבר אביה של התובעת, אבישי, הוא שרכש את זכויות הנתבע במגרש הצפוני על-פי חוזה מכר שנערך ביום 17.2.2003. בחוזה זה יוצג הרוכש על-ידי בא-כוחה של התובעת בהליך זה, עו"ד אורטל; עו"ד כהן ועו"ד פישר לא היו מעורבים בעריכתו או בחתימתו (להלן חוזה המגרש הצפוני).

2.        זכרון-הדברים וחוזה המכר שעסקו בקנית המגרש הצפוני אינם עניין להליך זה לענות בו. שתי סיבות לכך: ראשית, רוכש המגרש הצפוני אינו בעל-דין בהליך זה ולא הוגשה בגדרו כל תובענה מטעמו. התובעת נטולת מעמד לטעון להפרה של חוזה שהיא עצמה איננה צד לו. שנית, עו"ד כהן ומשרדו לא היו מעורבים בהכנת חוזה המגרש הצפוני או זכרון-הדברים שקדם לו. מכאן שלתביעה אין נגיעה לעסקת המגרש הצפוני בין מהפן החוזי שלה ובין מהפן הנזיקי. הדיון ברכישה מאוחרת זו יוגבל אפוא רק לאותם היבטים שיהא בהם כדי לקדם את ההכרעה בשאלות שבמחלוקת הנעוצות בניסוחם, כריתתם וביצועם של החוזה והנספח שעניינם במגרש הדרומי.

3.        להשלמת התמונה, הובהר שמי שפעל ליזום וגיבוש שתי העסקאות הללו, זו שנסבה על רכישת המגרש הדרומי וזו שעסקה ברכישת יתרתו הצפונית של מגרש הנתבע, היה רון. הלה אף ליווה את ביצוע העסקאות לאחר כריתתן. ביטוי לכך ניתן בתצהירי התובעת ועדיה [ס' 2 ל- ת/1; ס' 9 ל- ת/2; ס' 2 ל- ת/5]. טעמם של דברים בקשיים כלכליים שהיו מנת חלקם של התובעת ובעלה בכלל ושל רון בפרט. בעת שנחתם החוזה הראשון לרכישת המגרש הדרומי היה רון שרוי בחובות, חשבונו הוגבל ולא היה ביכולתו לנהל חשבון בנק על שמו [ ת/1 ו- ת/5, שם; עדות רון בע' 34; עדות שאול בע' 59]. מעורבותה של התובעת בעסקה לרכישת המגרש הדרומי, כפי שבאה לידי ביטוי בחוזה ובנספח, נולדה על רקע מציאות זו שמנעה מרון להיות מתקשר ישיר וגלוי בעסקה. הובהר שמעורבותה של התובעת בעסקה היתה דלה והתבטאה בעיקר בהיותה מי שהוצבה בחזית במעמד פורמלי של רוכשת הזכויות. אותם דברים עצמם אמורים באבישי, אביה של התובעת, בכל הקשור לעסקה המאוחרת יותר.

ג.       מהימנות עדים, היקף ידיעתם והמתווה לבירור המחלוקת

בלב ההליך ניצבה טענת התובעת כי היו בנמצא חובות שחב המוכר בגין הנכס והעסקה ולא סולקו על-ידו באופן שעלה כדי הפרת החוזה מחד גיסא, ומאידך גיסא שלאותם חובות לא ניתן מענה הולם בחוזה עקב רשלנות עו"ד כהן בניסוחו ובשמירת זכויות הקונה בביצועו (להלן הטיעון במישור האחריות). בתוך כך יוחסו לנתבע חובות משלושה סוגים: חוב לבנק לאומי שבעטיו נרשמה משכנתא על זכויותיו בחלקה (להלן הבנק ו המשכנתא), חוב לרשות המקומית בגין היטלי השבחה ופיתוח (להלן חוב ההיטלים) וחוב בגין מס שבח ורכוש (להלן חוב המסים) [ע' 2]. נטען שכפועל יוצא נגרם לתובעת ובעלה נזק שביטויו במניעתם להפיק הנאה מהנכס, לקבל היתר בניה בגינו ולבנות עליו את ביתם (להלן הטיעון במישור הנזק).